Zonēšanas noteikumi aptver četrus pamatjautājumus par ēku: augstumu, izmantošanu, lielo daudzumu un blīvumu. Šie noteikumi nosaka ēkas maksimālo augstumu; tā pieļaujamais lietojums, kas ietver apsvērumus par dzīvojamo, komerciālo, rūpniecisko un mājas biroju; ēkas platums un dziļums; un atļautais vienību skaits uz akru.
Zonēšanas noteikumi netika izmantoti līdz 1900. gadu sākumam vai vidum. Turklāt noteikumi tiek regulāri grozīti, lai risinātu izmaiņas sabiedrībā. Tāpēc, ja jūs esat vecākā apkārtnē, jūsu mājas tips var neatbilst zonai, kurā jūs dzīvojat. Piemēram, jums var būt vienas ģimenes māja komerciālā vai daudzdzīvokļu zonā. To sauc par iepriekš pastāvošu, neatbilstīgu lietojumu. (Lai arī tas izklausās slikti, tas vienkārši nozīmē, ka jūsu lietojums ir “novecojis” vai atļauts turpināt, ja vien jūs neveicat nekādas būtiskas izmaiņas nevienā no četriem pamatiem, uz kuriem attiecas zonēšanas noteikumi.)
Vispārīgi runājot, dzīvojamo ēku papildinājumus ietekmē tikai izmantošanas, augstuma un lielapjoma ierobežojumi. Ja vēlaties pievienot guļamistabu, siltumnīcu, virtuvi, ģimenes istabu vai citu telpu, kas atbilst dzīvesvietai, jūs parasti varat atvieglot visas rūpes par lietošanas apsvērumiem. Tomēr ir viens ievērojams brīdinājums: ja jūsu māja ietilpst iepriekš pastāvošā, neatbilstīgā lietojuma kategorijā, jums būs nepieciešams apstiprinājums, ko pašvaldībā sauc par dispersiju, lai izveidotu papildinājumu.
Atkāpe pieļauj izņēmumu noteikumam, kas attiecas uz jūsu konkrēto situāciju. Bez dispersijas nevar pievienot. Pat ja jūsu māja atbilst pašreizējiem zonējuma noteikumiem, jums būs nepieciešama dispersija, ja jūs ierosināsit papildinājumu, kas ir augstāks par zonas maksimālo augstumu vai lielāks par maksimālo platumu. Turklāt, ja maināt ēkas lietojumu, piemēram, pārveidojot savu garāžu floristu veikalā, ir nepieciešama dispersija.
Varianta iegūšana ne tikai maksā naudu, bet arī var prasīt daudz laika un pūļu. Jums var nākties nolīgt juristu vai citus speciālistus (plānotāju, inženieri vai arhitektu), lai palīdzētu jums pierādīt, ka atšķirība ir nepieciešama.
Varianti tiek piešķirti, pamatojoties uz īpašiem apsvērumiem, piemēram, sabiedrības veselības, drošības, tikumības un vispārējās labklājības veicināšanu; drošības garantēšana no uguns, plūdiem, panikas un citām katastrofām; nodrošinot pietiekamu apgaismojumu, gaisu un brīvu telpu; vai ārkārtas un nevajadzīgas grūtības, kas saistītas ar konkrēto vietu. Jums arī jāparāda, ka negatīva ietekme uz sabiedrību vai jūsu kaimiņiem nebūs. Par izmaiņām parasti lemj vietējo iedzīvotāju zonējuma padome, kuru izvēlas pašvaldības pārvaldes institūcija.
Neveiksmīgas prasības nosaka pēdu skaitu starp apbūves laukumu un īpašuma līniju. Kļūdas ir paredzētas, lai nodrošinātu pietiekamu telpu starp ēkām apgaismojumam, ventilācijai, piekļuvei un privātumam. Piemēram, mājai parasti jābūt 10 līdz 15 pēdu attālumā no sānu īpašuma robežas. Priekšējo un aizmugurējo daļu neveiksmes parasti ir daudz lielākas un atkarīgas no partijas lieluma.
Labākais veids, kā noteikt jūsu mājas pastāvošās attiecības ar īpašuma robežām, ir pārbaudīt jūsu mājas apsekojuma platformu. Kad esat iegādājies māju, jums vajadzēja saņemt šī dokumenta kopiju. Ja nē, jūs varat saņemt kopiju no savas pašvaldības. Pēc tam sazinieties ar zonēšanas vai būvniecības amatpersonām, lai noteiktu atbilstošos attālumus. Jūs nevarat uzbūvēt papildinājumu vai pat novietni ārpus neveiksmes zonas, ja vien jums nav dispersijas. Vēl sliktāk, ja jūs veidojat bez dispersijas, jūs, iespējams, būsit spiests noņemt papildinājumu.
Ja jūs dzīvojat apgabalā, kas ir salīdzinoši blīvs, iespējams, būs grūtāk iegūt būvatļauju piebūvei, jo ir mazāk vietas celtniecībai, neiejaucoties neveiksmēs. Daudzos vecāka gadagājuma rajonos mājas jau tiek būvētas atbilstoši samazinājuma līnijām. Mazāk blīvās piepilsētas teritorijās var būt vairāk iespēju, it īpaši, ja jūsu māja atrodas uz lielas zemes. Vairumā gadījumu labākā izvēle ir pievienošana mājas aizmugurē, jo tā, iespējams, ir visdziļākā un vismazāk traucē jūsu kaimiņus.
Servitūta vai akta ierobežojuma klātbūtne var kavēt papildinājuma veidošanu.
Servitūts ir likumīgas intereses par zemes gabalu, kas pieder kādam citam, nevis zemes īpašniekam. Servitāts īpašniekam dod tiesības uz noteiktu ierobežotu izmantošanu.
Lielākā daļa servitūtu ir izstrādāti, lai nodrošinātu piekļuvi pakalpojumiem un komunālajiem pakalpojumiem. Piemēram, pašvaldībai var piederēt kanalizācijas servitūts daļai īpašuma vētras vai notekūdeņu kanalizācijas vajadzībām. Šāda veida servitūta esamība nozīmē vai nu to, ka kanalizācijas caurule atrodas pazemē, vai arī pilsētai ir tiesības tur ievietot kanalizāciju.
Lielākoties servitūti tiek nopirkti vai novietoti īpašumā un paliek īpašumā līdz likumīgai maiņai. Tiem vajadzētu būt redzamiem jūsu apsekojuma platībā vai akta vai nodokļu kartē. Ir ļoti maz ticams, ka servitūtu var mainīt, lai tajā ietilptu papildinājums, it īpaši, ja cauruļvads vai elektriskās līnijas atrodas pazemē. Namīpašniekam nepieder tiesības uz zemi uz servitūta, pat ja tas atrodas uz viņa vai viņas īpašuma.
Darījuma ierobežojumi ir apstākļi, ko bijušie īpašnieki uzliek īpašumam, kas var aizsargāt īpašas īpašuma teritorijas vai radīt nosacījumus būvei. Var būt spēkā ierobežojumi, lai aizsargātu mitrājus vai citus dabas resursus, vai arī tie var ierobežot attīstības veidu vai izmaiņas, ko var veikt īpašumā. Piemēram, daudzas pašvaldības uzliks aktu ierobežojumus mājām, kad tās pirmo reizi tiek būvētas, lai aizsargātu atklāto telpu no turpmākas attīstības.
Federālie, štatu vai vietējie noteikumi tagad aizsargā daudzas mājas vai apkaimes, kurām ir vēsturiska, kultūras vai etniskā nozīme. Lielākoties šie noteikumi ir efektīvi un ir palīdzējuši saglabāt daudzu vecāku pilsētu un lauku vides raksturu.
Tomēr vēsturiska īpašuma iegūšana var radīt īpašas problēmas. Jūsu renovācija var maksāt vairāk, un īpašajiem apstiprinājumiem var būt nepieciešama lielāka pacietība. Jums, iespējams, būs jāievēro rīkojumi, kas prasa īpašus materiālus un jūsu plānu apstiprināšanu vai nu pašvaldībā, vai vietējā vēstures komisijā. Par laimi, rezultāti bieži vien ir papildu laika un izdevumu vērts.
Ja jūsu māja ir vēsturiska ēka vai tā atrodas vēsturiskā rajonā, pirms jebkādu jūsu mājas ārējo izmaiņu veikšanas konsultējieties ar attiecīgajām vietējām, štata vai federālajām amatpersonām un saņemiet apstiprinājumu. (Dažreiz tiek regulētas arī izmaiņas interjerā, piemēram, sienu pārvietošana vai komunālo pakalpojumu papildu jaudas palielināšana; jautājiet pirms laika, lai būtu pārliecība.)
